Кризис-кризисом, а стремление инвестировать в недвижимость никуда не делось. Безотносительно происходящих изменений и динамики рынков, люди по-прежнему стремятся приобретать в инвестиционных целях квартиры, дома и земельные участки. Отметим вскользь, что понятие «инвестиционных целей» понимается, как правило, довольно узко, но психологические аспекты инвестиционной деятельности a la Russe мы рассмотрим как-нибудь отдельно. Данная статья будет посвящена выбору в инвестиционных целях земли. Которую, согласно цитате, приписываемой Марку Твену, больше не производят.
Для начала, надо сказать, что Марк Твен был не совсем прав. Земля (как и недвижимость вообще) не является абсолютной ценностью. Картофельное поле, равно как и кусок леса в красивом месте сами по себе для инвестора не интересны (таких примеров много в Псковской, Новгородской, Вологодской областях и бескрайней и прекрасной Карелии). Перспективной для девелопмента и как следствие, привлекательной как объект инвестиций земля становится в том случае, если ее комплексные характеристики позволяют использовать ее для деятельности.
Когда продавцы земли говорят вам, что ее можно использовать «для всего», вам врут. Очевидно, что зависимости от вида деятельности, группы требований к земле совершенно разные. Интересно, что функциональные характеристики участка (то есть, характеристики, определяющие, для чего он интересен) часто пересекаются, что служит источником занятных казусов. Так, некий участок с отменой транспортной доступностью (скажем, вплотную прилегающий к новому четырехполосному шоссе) могут позиционировать как идеальный для загородного строительства. Но если честно, жить окнами на шоссе – удовольствие ниже среднего. Высока вероятность, что через несколько лет после совершения сделки недвижимость на этом участке будет серьезно проигрывать аналогичным, расположенным рядом домикам, но в километре от шоссе. А в виде земли такой участок будет интересен исключительно под придорожные инфраструктуры; ну и чем он лучше чем соседние совершенно такие же куски поля?
Вложения в земли логически включает в себя прогноз рынка: совершая инвестиционную сделку, хорошо бы четко понимать, зачем вам эта земля и кому вы ее потом будете продавать. Несколько лет назад был очень популярно скупать сотнями гектаров картофельные поля у населенных пунктов, чтоб потом перепродать под элитное жилье. Но «внезапно» выяснилось, что такое количество полей, при этом огромными кусками, никому не нужно. А элитное загородное жилье лучше строить где-то в лесочке, у озера. Можно представить, какой комплекс эмоций испытывают новоявленные землевладельцы: налоговое бремя в масштабе сотен гектаров становится ощутимым. К тому же, ходят слухи, что власти наконец начнут изымать неиспользуемые по прямому назначению сельхозземли.
Часто используемый критерий «а что, нормальная земля, мне нравится» в основу инвестиционного проекта не положишь. Автору, как консультанту, часто приходится сталкивается с загадочными последствиями сделок по покупке земли, совершенных в подобной логике. При хорошем развитии событий, такой участок удается встроить в общий сценарий развития рынка недвижимости района и дать рекомендации, когда и под что его можно будет реализовать или использовать. Но было бы куда лучше делать такую работу до заключения сделки.
Не стоит абсолютизировать понятие location. Сейчас на рынке представлено большое количество симпатичных участков вдоль дальних уголков Вуоксы, Ладоги и Финского залива. Там, в общем, красиво, но где взять электричество? Кому нужны в таком объеме дачные участки, если можно приобрести в общем все то же самое, но вдвое ближе? Лет через 7-10, со строительством новых шоссе, развитием организованного отдыха и популяризацией «дальних дач» такие участки, видимо, станут более интересны, но вот какую цену за них зарядит владелец, твердо решивший не только «отбить издержки», но и как следует «навариться»? Купят ли за эту цену участки потенциальные девелоперы?
Инерция мышления в отношении земли – великая вещь. Смешно, но многие инвесторы и девелоперы до сих пор находятся в плену представлений о рынке пятилетней давности. Пример из жизни: некий девелопер владеет участком леса почти в середине населенного пункта, плотно зажатым между шумным шоссе и железной дорогой. Рядом, правда, находится популярный в народе водоем, который посещают толпы туристов. Сначала владельцы планировали строить там элитные коттеджи, благо тогдашние представления об элитном загородном жилье позволяли подобные фокусы. Сейчас-то сложно представить себе элитное качество жизни окнами на железную дорогу. Отрезвляющее влияние кризиса подкорректировало планы застройщика и теперь он всерьез обсуждает строительство на участке турбазы. Час от часу не легче; в тоненьких домиках турбазы впечатления от шоссе и проходящих грузовых составов будут еще более полными. При этом, поселок – стихийный туристический центр, имеющий избыточное количество турбаз, задыхается без общественных пространств, площадок под развлекательные центры, нормальных магазинов, музеев…
Бойтесь слова «элитный». Это мираж-обманка, а применительно к земле – симптом сверхкапитализации территории. Поймите, не должна сотка поля в окружении смешанного леса, рядом с мелкой речкой, где нельзя купаться, стоить 30 тысяч евро, хотя бы и неподалеку от Репино. Это типичный «пузырь», который, как и все пузыри, обязательно лопнет. Вложение в «пузыри» - опасная игра, участвовать в которой захватывающе и приносит безумные деньги. Главное, помните, что в 2009 году в ценные бумаги вкладывали деньги не жизнерадостные идиоты, а вполне здравомыслящие люди с высшим образованием. Если пример непонятен, вспомните печально известный «МММ».
В принципе, привлекательность участка можно увеличивать, путем прокладки коммуникаций. Однако, перефразируя шутку, картофельное поле с коммуникациями – такое же, как и поле без коммуникаций, но с коммуникациями. Не надо думать, что наличие электричества и водоснабжения так уж сильно повлияет на привлекательность вашего инвестиционно участка, если прочие факторы – не в вашу пользу. Многие коттеджные поселки уже споткнулись на этом. Другое дело, что путем последовательного управления развитием территории (да, и вложениями в это развитие) можно повлиять на ее привлекательность для девелопмента в целом. Но это высокий пилотаж, доступный только очень крупным инвесторам, обладающим, к тому же стратегическим мышлением. Прецеденты в Ленинградской области есть, но ожидаемо редкие, да и авторы таких проектов предпочитают сохранять анонимность.
Попробуем сформулировать некоторые несерьезные gidelines, рекомендации, которые могут помочь сориентироваться в инвестиционных землях:
Главное для участка под дачную застройку – красивый вид из окон будущих домов. Кроме того, на отдыхе люди ходят пешком. Об этом надо помнить.
Экономика на территории развивается кустами – «кластерами». Проекты в кластере дополняют друг друга. В какой кластер встроится проект на вашем участке?
Чем хитрее форма участка – тем сложнее и дороже девелоперское решение.
Эксцентричные мультимиллионеры составляют крайне небольшую прослойку населения. Ориентироваться на них приятно, но высоки риски.
Вплотную к шоссе интересно строить то, что хоть как-то работает на поток: мотели, развлечения, обслуживание, логистические узлы. Дачи и усадьбы требуют тишины и уединения.
Сначала думайте и считайте. А только потом покупайте. Или не покупайте. В любом случае, лучше сначала 7 раз отмерять, чтобы потом не было мучительно больно от того, что отрезали…
