Столичные власти намерены возобновить земельные аукционы. Как стало известно «Московской перспективе», новый порядок предоставления земельных участков для целей строительства через процедуру торгов уже разработан Москомземом. Инвесторы с нетерпением ждут возвращения города на первичный рынок, ведь начиная с 2008 года земельные аукционы в столице практически не проводились.

Москва в силу своего географического положения и ряда других особенностей обладает немногими ресурсами, способными упрочить финансовое положение города. Одним из таких ресурсов, безусловно, является земля. Во-первых, ее осталось очень мало. А дефицит всегда востребован. Во-вторых, она дорого стоит. И этим грех не воспользоваться, особенно в преддверии масштабных трат, планируемых на транспортное строительство.

В самом начале освоения земельного рынка участки под застройку девелоперам предоставлялись без конкурса, на основании решений столичного правительства, что впоследствии привело к полной неразберихе в системе инвестконтрактов. С 2005 года обязательным условием стало проведение земельных аукционов, но они по каким-то причинам не прижились на столичной почве. Более-менее активно (по нескольку десятков в год) площадки выставлялись на торги в 2005 - 2007 гг. Но уже в 2008 г. инвесторам было предложено приобрести право на реализацию всего 17 проектов, а в 2009 - 2010 гг. - счет и вовсе пошел на единицы. Причем подавляющее большинство объявленных городом конкурсных процедур из-за отсутствия заявок были признаны несостоявшимися.

Сейчас власти хотят возобновить практику проведения земельных аукционов. Выступая на коллегии стройкомплекса, заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил, что в краткосрочной перспективе горадминистрация намерена предложить инвесторам порядка 400 площадок. Формированием перечня займется специальное «Управление подготовкой территорий», которое будет действовать в форме казенного предприятия. Необходимость создания подобной структуры стала очевидна еще при прежнем руководстве города. Департамент дорожно-мостового строительства разработал соответствующий проект постановления, но он не успел пройти утверждение в горадминистрации до отставки Юрия Лужкова.

«Сейчас департамент дорожно-мостового строительства упразднен, поэтому казенное предприятие войдет в структуру департамента строительства», - отмечает источник в ведомстве. Предполагается, что новая структура займется составлением реестра участков, подлежащих застройке, снятием обременений и прокладкой коммуникаций - до недавнего времени две последние задачи приходилось решать самим инвесторам. «Застройщик должен получить площадку, полностью подготовленную для проведения строительных работ», - говорит собеседник издания.

По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, потребность в создании земельного оператора назрела уже давно: сейчас у девелоперов на подготовку площадки, получение всех разрешений и т.п. уходит в три-пять раз больше времени, чем на само строительство. «Очевидно, что предприятие, действующее в рамках столичного департамента по строительству, значительно быстрее получит нужные согласования, чем частный инвестор», - уверен эксперт. При этом затраты на возведение объектов уменьшатся примерно в два раза. Во-первых, за счет сокращения сроков строительства и, соответственно, расходов на обслуживание банковских кредитов. Во-вторых, за счет снижения так называемой коррупционной составляющей в стоимости строительства, ведь застройщику уже не придется добиваться согласований в различных инстанциях.

Проблема в том, что введение нового механизма отразится на рынке далеко не сразу. «На формирование новой структуры и подготовку первой партии участков к аукционам у столичных чиновников уйдет как минимум два-три года», - полагает г-н Репченко.

Действительно, практика показывает, что снятие обременений зачастую растягивается на 2 - 3 года, а затраты оказываются сопоставимы с себестоимостью самого объекта. Например, на подготовку территории под строительство участка Краснопресненского проспекта от ул. Живописной до 3-го Силикатного проезда город затратил 16 млрд рублей, что составляет 42% (!) от цены проекта, состоящего из 2 тоннелей, магистрали протяженностью 2,5 км, нескольких эстакад и 11 подземных пешеходных переходов. Недешево обходится и сооружение инженерных коммуникаций. За проведение сетей к дому эконом-класса застройщикам приходится платить 26 тыс. рублей в пересчете на один квадратный метр, при том что себестоимость такого жилья не превышает 35 - 45 тыс. рублей за кв. метр.

Однако чиновники, похоже, не разделяют пессимизма экспертов. Они утверждают, что первые площадки появятся на рынке уже в текущем году. Как стало известно «Московской перспективе», Москомзем разработал проект постановления «О порядке предоставления земельных участков для целей строительства в городе Москве с проведением процедуры торгов». Цель документа - установить единые правила получения под застройку площадок, принадлежащих правительству Москвы, и тех, государственная собственность на которые не разграничена.

Предполагается, что участки будут выставляться на аукцион только после положительного решения градостроительно-земельной комиссии, возглавляемой столичным градоначальником. Ни о какой продаже в собственность речь по-прежнему не идет. В подготовленном Москомземом документе подчеркивается, что «участки с проведением процедуры торгов предоставляются исключительно в аренду». Критерием определения победителя аукциона будет либо размер платы за право заключения договора аренды, либо размер арендной платы за земельный участок. Предпочтительный для города вариант в каждом случае должна определить градостроительно-земельная комиссия.

Кроме того, Москомзему предлагается отказаться от деления лотов на объекты городского и окружного уровней и полностью исключить префектуры из процесса подготовки торгов (напомним, что ранее участки под объекты площадью до 1500 кв. метров должны были подбираться префектурами и разыгрываться на местных аукционах). Окружные земельно-градостроительные комиссии предполагается ликвидировать.

Согласно проекту постановления, непосредственным организатором земельных аукционов будет выступать департамент по конкурентной политике (торги планируется проводить в открытой форме на единой торговой площадке правительства Москвы). При этом КП «Управление подготовкой территорий» должно обеспечить полную готовность площадки для дальнейшего освоения, Москомзем - поставить ее на кадастровый учет и провести рыночную оценку, Москомархитектура и другие подразделения стройкомплекса - предоставить полную информацию о градостроительных требованиях к участку для формирования пакета лотовой документации.

В целом новый порядок организации земельных торгов соответствует принципам работы Федерального фонда развития жилищного строительства (РЖС), чья деятельность в столице до сих пор является очень успешной. На недавнем аукционе права аренды 4,8 гектара на юге Москвы были проданы фондом РЖС за $20 млн.

По оценкам экспертов, в столице можно застроить более 3 тыс. участков, являющихся городской собственностью, общей площадью почти 15 тыс. гектаров, включая земли промзон, складов и инфраструктурных объектов. Исходя из средних нормативов, на этих землях может появиться около 2 млрд кв. метров недвижимости.