Участки без подряда вытянули рынок загородной недвижимости в 2009 году и помогли как девелоперам — не разориться, так и простым гражданам — обзавестись доселе недоступной собственностью. Но покупка земли без коммуникаций за «копейки» — это риск в будущем потратить сумму, превышающую стоимость покупки! Стоит заранее подстраховать себя и проверить ряд обязательных моментов перед сделкой.

В 2009 году, в период кризисных потрясений, многих игроков загородного рынка спасла переориентация на продажу земельных участков без подряда. Нынешний, 2011 год уже называют годом возрождения загородного рынка: девелоперы постепенно поднимают цены, а некоторые игроки даже заявляют о том, что спрос на их объекты превысил докризисный. Правда, надо понимать, что такой рост спроса во многом обеспечен именно тем, что объекты стали демократичнее и доступнее покупателю.

Инвестиционный спрос по-прежнему остается минимальным: по данным управляющей компании «ЗемАктив», он не превышает 3% от общего числа покупателей. Остальные, пользуясь относительно благоприятным моментом, покупают жилье для себя. Несмотря на то что возродился интерес к организованным поселкам, активнее всего по-прежнему продаются участки без подряда. В дальнем Подмосковье (за пределами 100-километровой зоны от МКАД) возможно найти предложения даже в рамках 10 тыс. руб. за сотку.

Аналитики компании Blackwood приводят следующие данные по ценам на землю без подряда в проектах, выведенных на рынок в апреле 2011 года: в поселке Владычино  (21 км от МКАД по Ленинградскому шоссе) стоимость участков без подряда и без коммуникаций начинается от 30 тыс. руб. В поселке Иглово (50 км от МКАД по Новой Риге) стоимость сотки без подряда, но с коммуникациями, начинается от 120 тыс. руб.

На участки без подряда приходится, по разным оценкам,  60-70% от общего спроса, и в перспективе ближайших нескольких лет эта цифра вряд ли уменьшится более чем до 40-50%.

Покупка участка без подряда — хороший вариант обзавестись собственностью для тех, кто прежде не мог себе этого позволить. В то же время это довольно рискованное приобретение, особенно если участок без коммуникаций. В первом приближении участок 10 соток в 50-километровой зоне от МКАД потребует вложения примерно 200 тыс. руб. на подведение коммуникаций. И если коммуникации обещаны девелопером, увы, это вовсе не означает, что обещание будет сдержано.

Не зря в обиходе, наряду с «обманутыми дольщиками», появился и термин «обманутые дачники» — в их ряды вливаются в первую очередь именно покупатели участков без подряда, которых «кинули» с подведением коммуникаций, но не только они.

Как минимизировать риск оказаться в положении обманутого дачника?

«Существует ряд несложных правил, соблюдение которых поможет минимизировать ваши риски при покупке земли, — рассказывает коммерческий директор компании Uniparx Service Александр Коваленко. —  Первое: внимательно изучите документы на землю. Земля должна иметь либо категорию земель поселений с разрешенным видом использования (РВИ) под индивидуальное жилищное строительство, либо категорию земель сельхозназначения с РВИ под дачное или садовое строительство. Если с РВИ все в порядке, попросите у девелопера документы, подтверждающие, что он является владельцем этой земли и полностью за нее рассчитался. В том случае, если девелопер за нее не заплатил своему продавцу, суд может отнять ее в любой момент, и, соответственно, с вашим уже оплаченным участком возникнут большие проблемы».

Затем следует досконально изучить договор. Ключевые моменты:

в договоре должна быть обозначена вся сумма, которую вы платите продавцу;

оплата должна проводиться через банк;

должна быть предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора в случае невыполнения продавцом своих обязательств.

«Затем следует проверить, сможет ли девелопер передать ваш земельный участок в срок и выполнить свои обязательства по подведению коммуникаций. Для этого нужно запросить у него информацию по техусловиям, а также узнать, где находится ближайшая точка подключения электричества и газа. Возможно, компания еще не получила техусловия, тогда лучше обратиться в электросетевую компанию, которая обслуживает ваш регион. Там вам нужно выяснить, есть ли свободные мощности для вашего поселка и ведет ли ваш девелопер переговоры о подключении», — советует Александр Коваленко.

«Лучше себя подстраховать еще на стадии покупки, оценив перспективы приглянувшегося проекта с нескольких точек зрения. Во-первых, авторитет компании и соблюдение обязательств по ее прошлым проектам. Во-вторых, важно правильно оценить, есть ли у застройщика технические возможности исполнить обязательства в отношении прокладки коммуникаций. Компания должна предоставить  документальное подтверждение своим планам: полученные технические условия и разрешение на подведение  коммуникаций. И, в-третьих, у компании должны быть деньги на исполнение обязательств. В первую очередь это средства, полученные от продажи объектов. Поэтому при принятии решения важно оценить темпы продаж. Если они хорошие, значит, и остальные условия выполнимы», — делится своими рекомендациями руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Алексей Коротких.

Что делать, если вас все-таки обманули и не выполнили условий по подведению коммуникаций?

Возможно ли провести коммуникации своими силами? Да, но это довольно затратно. «Через свое дачное некоммерческое партнерство (ДНП) или садовое некоммерческое товарищество (СНТ) нужно уточнить у электросетевой компании наличие свободных мощностей и стоимость их подведения к поселку. Так что придется серьезно раскошелиться. В некоторых случаях суммы могут получиться даже больше, чем стоил земельный участок», — говорит Александр Коваленко.

«Дом в коттеджном поселке без подведения коммуникаций не стоит рассматривать в качестве покупки. Частному лицу подвести коммуникации к своему дому самостоятельно (даже при условии объединения в группы по 10 человек) сложно, поэтому это не оправдает низкую цену, предлагаемую продавцом. Единственный вариант подведения коммуникаций, за который имеет хоть какой-то смысл браться самостоятельно, — бурение скважин и установка автономной канализации, но и на это понадобится получать разрешение. Как минимум к участку должно быть подведено электричество», — предостерегает Алексей Коротких.

При этом, по словам эксперта, сегодня среди всех организованных поселков загородной недвижимости, предлагающих участки без подряда, на начальной стадии продаж не более 5% от общего числа поселков продаются с уже подведенными коммуникациями. Остальные 95% обещают их подведение в будущем.

«Большинство поселков, планирующих подведение коммуникаций в скором времени, имеют положительное заключение ТУ (технических условий) на их подведение. Часть девелоперов, приблизительно 30%, еще не имеют ТУ и только предполагают возможность проведения коммуникаций на данный участок», — приводит и более утешительную статистику Алексей Коротких.

О том, как разнится процесс подведения коммуникаций, их набор и стоимость в поселках разного уровня, читайте в следующих материалах «Собственника».