19.01.2011
Прежде чем принимать решение об ипотеке, необходимо получить
видение полной картины ее дальнейшего погашения. Такую возможность
предоставляют ипотечные калькуляторы, позволяющие, введя необходимые
начальные параметры, (стоимость квартиры, ставка кредита и
первоначальный взнос) проследить время и размер ежемесячных выплат.
Банковские информационные ресурсы предоставляют различные формы
кредитных калькуляторов, но их функций может быть недостаточно для
принятия однозначного решения. Так, например, при возможности вносить
только данные по размеру кредита, годовой ставке и сроку погашения,
можно только построить приблизительный график ежемесячных выплат. Но
зачастую потенциального кредитора интересует совсем другие показатели.
Простой и доступный ипотечный калькулятор должен давать
возможность комплексно сопоставить потребности и возможности клиента,
вводя данные кредитования и получая ответы на вопросы по кредиту в виде
наглядных зависимостей, графиков и таблиц.
Важной особенностью данного калькулятора должна являться не
только способность пользователей оценить размеры переплаты и ежемесячных
погашений кредита, но и подобрать параметры ипотеки, приемлемые для
каждого из них.
Рассмотрим наглядный пример расчета интересующей нас ипотеки и
требования, предъявляемые к наиболее удобному ипотечному сервису.
Параметрами ипотечного кредита, необходимыми для ввода в калькуляторе, являются стоимость жилья, размер первоначального взноса, ставка кредита и срок его погашения.
Для того чтобы понять принцип работы с ипотечным калькулятором,
рассмотрим примерный сценарий приобретения квартиры в ипотеку,
оцениваемый по двум критериям:
1. соответствие индивидуальным возможностям заемщика;
2. возможность минимальной переплаты по кредиту.
Допустим, наш выбор пал на конкретную квартиру стоимостью 7 200
000 руб. на вторичном рынке жилья. Однако мы имеем некоторые финансовые
ограничения: максимально допустимый первоначальный взнос для нас
составляет 1 950 000 руб.(~27%); максимальный ежемесячный платеж - 70
000 руб. Наша задача: с помощью ипотечного калькулятора подобрать
наиболее удобный вариант кредитования, чтобы уложиться в поставленные
финансовые рамки.
Представим, что некий банк предлагает ипотечный кредит на
следующих условиях: минимальный взнос – 20%, срок кредита – до 25 лет,
процент по кредиту – от 13% до 15% в соответствии с нижеприведенной
таблицей.
Срок кредита до 7 лет до 15 лет до 25 лет
Процентная ставка по ипотеке, % 13 14 15
Сопоставляем потребности и возможности
Начнем рассматривать условия ипотеки при наивысшей процентной
ставке. Введя первоначальные данные для расчета в форму калькулятора, мы
в течение нескольких секунд получаем основную информацию по кредиту:
Стоимость квартиры: 7 200 руб.
Первоначальный взнос: 1 440 руб. (20%)
Размер кредита: 5 760 руб.
Ставка кредита: 15 % годовых
Срок кредитования: 25 лет
Кол-во платежей: 300
Ежемесячный платеж: 73 руб. или: 1.02% от стоимости квартиры
Полные затраты с учетом процентов: 23 572 руб. или: % от стоимости квартиры
Величина переплаты: 16 372 руб. или: % от стоимости квартиры
Для большей наглядности калькулятор может выстаивать графики
рассчитанных значений. Полученные результаты не соответствуют нашим
изначальным условиям – ежемесячный платеж превышает оговоренный выше. На
графике, отображающем взаимосвязь параметров кредита, мы видим, как
меняется размер периодических платежей в зависимости от величины
начального взноса.
Чтобы достичь уровня 69 164 руб./месяц, мы увеличиваем объем начального взноса до 25% или 1 800 000 руб.
Стоимость квартиры: 7 200 руб.
Первоначальный взнос: 1 800 руб. (25%)
Размер кредита: 5 400 руб.
Ставка кредита: 15 % годовых
Срок кредитования: 25 лет
Кол-во платежей: 300
Ежемесячный платеж: 69 руб. или: 0.96% от стоимости квартиры
Полные затраты с учетом процентов: 22 549 руб. или: % от стоимости квартиры
Величина переплаты: 15 349 руб. или: % от стоимости квартиры
Таким образом, подобрав подходящие параметры кредитования, мы
выполнили первое условие, оговоренное нами при выборе ипотеки –
уложиться в установленные нами финансовые ограничения.
Чтобы не платить дважды
Выполняя второй критерий выбора параметров ипотеки, а именно,
снижая величину переплаты за кредит, мы должны выбрать такие параметры,
которые не только минимизируют затраты, но и не будут противоречить
нашим ограничениям.
Чтобы узнать, много ли позволит сэкономить снижение процента по
кредиту, обращаемся к графику, показывающему зависимость параметров
кредита от величины ставки.
Разница даже на 1% годовых способен снизить ежемесячный платеж
почти на 4 тысячи рублей. Однако банки, предоставляя кредит по меньшим
ставкам, при этом существенно изменяют другие параметры, например, как в
нашем случае, сокращают период кредитования.
Скорректируем данные и снова обратимся к результату: при снижении
процентной ставки до 13%, а соответствующего ей срока кредитования до 7
лет мы получаем чрезвычайно низкий процент переплаты по кредиту, однако
высокую сумму ежемесячных выплат, что для нас неприемлемо.
Стоимость квартиры: 7 200 руб.
Первоначальный взнос: 1 800 руб. (25%)
Размер кредита: 5 400 руб.
Ставка кредита: 13 % годовых
Срок кредитования: 7 лет
Кол-во платежей: 84
Ежемесячный платеж: 98 руб. или: 1.36% от стоимости квартиры
Полные затраты с учетом процентов: 10 051 руб. или: % от стоимости квартиры
Величина переплаты: 2 851 руб. или: % от стоимости квартиры
В поиске верного решения обращаемся к графику:
Данный график еще раз убеждает нас в том, что даже при
максимально возможном для нас размере первоначального взноса (27%),
ежемесячный платеж все равно будет существенно превышать заданные 70 000
руб.
Несоответствие результатов с изначальными возможностями вынуждает нас выбирать другие пути снижения уровня полных затрат.
Одним из них оказывается выбор 14%-ой ставки по кредиту и соответствующего ему 15-летнего периода погашения.
Стоимость квартиры: 7 200 руб.
Первоначальный взнос: 1 800 руб. (25%)
Размер кредита: 5 400 руб.
Ставка кредита: 14 % годовых
Срок кредитования: 15 лет
Кол-во платежей: 180
Ежемесячный платеж: 71 руб. или: 1.00% от стоимости квартиры
Полные затраты с учетом процентов: 14 744 руб. или: % от стоимости квартиры
Величина переплаты: 7 544 руб. или: % от стоимости квартиры
Данный вариант почти удовлетворяет нашим условиям. Для достижения
полного соответствия снова обращаемся к графику зависимости величины
ежемесячного платежа от первоначального взноса, на котором видим, что
подходящие размеры первоначального платежа должны превышать 26%.
Меняем первоначальный взнос за кредит на максимально возможный (1 950 000 руб.) и получаем новые данные по ипотеке:
Стоимость квартиры: 7 200 руб.
Первоначальный взнос: 1 950 руб. (27.08%)
Размер кредита: 5 250 руб.
Ставка кредита: 14 % годовых
Срок кредитования: 15 лет
Кол-во платежей: 180
Ежемесячный платеж: 69 руб. или: 0.97% от стоимости квартиры
Полные затраты с учетом процентов: 14 534 руб. или: % от стоимости квартиры
Величина переплаты: 7 334 руб. или: % от стоимости квартиры
Второй критерий выбора параметров ипотеки нам также удалось
выполнить с помощью ипотечного калькулятора, уменьшив первоначальный
размер переплаты с 15 349 руб. (213.19%) до 7 334 руб (101.87%),
соблюдая при этом все условия предоставления кредита.
Следует отметить, что для удобства пользования, калькулятор
должен быть оснащен функцией автоматического перевода денег в единую
валюту. Это позволяет правильно рассчитывать кредит, даже если цена
квартиры указана в рублях, а кредит, в связи с меньшей процентной
ставкой, вы собираетесь брать в долларах или евро.
Таким образом, рассмотрев все функции ипотечного калькулятора, мы
убедились, что, несмотря на приблизительные расчеты, кредитный он дает
потенциальному кредитору наглядную возможность оценить перспективу
погашения ипотеки в зависимости от финансового положения и
сориентироваться в предлагаемом количестве кредитных программ, выбирая
наиболее приемлемый вариант.
Автор: Котлукова Светлана, "Астарта престиж"
| 
